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Steigende Zinsen sind seit jeher Gift für den Immobilienmarkt. Die Finanzierungen werden teurer und dadurch sinken in der Regel die Verkaufspreise. Für Unternehmen werden zudem Wachstumspläne durch die höheren Zinszahlungen eingedämmt. Kein Wunder also, dass Aktien von Immobilienkonzernen wie von Aroundtown enorm unter die Räder kommen. Mittlerweile kann man von einen regelrechten Aroundtown Crash reden. Analysten senken ihre Kursziele und die Stimmung ist allseits bedrückt.
Ein Valuewert sucht seines Gleichen
Aroundtown hat in den letzten Jahren von großen Zukäufen von sich Reden gemacht. 44% an Grand City Properties gehören mittlerweile ebenfalls zu Aroundtown. Mit rund 15 Milliarden Euro ist das Eigenkapital bewertet und das obwohl sich die aktuelle Marktkapitalisierung nur auf 4,6 Milliarden beläuft. Hier könnte man denken man bekommt drei Euro zum Preis von einen, doch so einfach ist es nicht.
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Die Immobilien stehen mit aller Voraussicht nach mit einen zu hohen Wert in den Büchern. Das bedingt sich aus mehreren Gründen. Einerseits sorgt der Zinsanstieg für einen deutliche Einbremsung der Wertanstiege mit denen man früher wohl kalkulierte. Gleichzeitig sind 44 % der Immobilien Bürogebäude. Bürogebäude verlieren im Zuge des Home-Office-Trends zunehmend an Attraktivität. Auch der Anteil von 18 % Hotelimmobilien ist in der aktuellen Lage als risikoreich zu bewerten. Wie hoch die kommende Abschreibung allerdings sein wird, ist kaum abzuschätzen und hängt maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung ab.
Immobilienunternehmen werden aktuell durch die Zinswende massiv abgestraft.
Im Zuge des Gegenwindes
Das Eigenkapital ist zu hoch bewertet, das gilt bei Analysten als sicher. Doch ist der korrekte Wert tatsächlich nur bei 4,6 Milliarden, wie es die aktuelle Bewertung zeigt? Das scheint zu pessimistisch zu sein. Denn auch wenn die Wertanstiege von Immobilien vorerst wohl deutlich einbremst werden dürften, sind die hochkarätigen Immobilien in den Metropolstädten weiterhin enorm hoch bepreist und Ende scheint nicht in Sicht. Denkbar wäre jedoch, dass man sein Büroportfolio hin zu gewöhnlichen Mietwohnungen umgestalten muss, was zu entsprechenden Kosten führen könnte.
Gleichzeitig steigt der politische Druck. Eine Enteignung von großen Immobilienkonzernen in den Großstädten ist beileibe kein Tabuthema mehr. In Kombination mit der hohen Inflation und steigenden Lebenserhaltungskosten werden Diskussionen um eine derartige Maßnahme zunehmen. Auch die Erdgas-Problematik könnte in den kommenden Monaten eine zusätzliche Belastung, auch für Vermieter, bedeuten. Während das ein Einmaleffekt ist, bildet die Problematik um das eingeschränkte zukünftige Wachstumspotenzial einen relevanten Grund, dass die Bewertung aktuell erheblich unter den Eigenkapital liegt. So auch die “underweight”-Einstufung von JPMorgan.
Aktive Kurspflege
Analysten gehen bei Aroundtown davon aus, dass für 2022 ein Ergebnis je Aktie von 0,36 Euro erreicht wird. Dies entspricht einen aktuellen erwarteten KGV von rund 7,2. Damit liegt es historisch leicht unter den Durchschnitt der Bewertung des Konzerns. Der Vorstand sieht offenbar eine Unterbewertung, weshalb man seit Monaten aktiv Aktien zurückkauft. Anfang Februar begründete man ein 500 Millionen Aktienrückkaufprogramm mit den Hintergrund “der großen Lücke zwischen dem Aktienkurs und dem aktuellen Transaktionsmarktniveau sowie der operativen Leistung von Aroundtown.” Damals stand der Kurs jedoch bei 5,7 € statt 2,8 € und bei den Anlegern kam die Nachricht gut an, so dass die Aktie bei der Bekanntgabe um ganze 3,6 % anstieg.
Nun 5 Monate später soll der Konzern plötzlich massiv weniger wert sein, obwohl der Immobilienmarkt immer sehr träge ist und sich zwar die Rahmenbedingungen verschlechterten, aber in Anbetracht des Aroundtown Crash übertrieben erscheinen.
Der Verfasser hält genannte Anlageprodukte.
